5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chíMedical staff可数吗，stuff)股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人）Medical staff可数吗，stuff，我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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