OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的(de)事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zh黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗ōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗金(jīn)流(liú)没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么(me)急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(dià黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗o)，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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