5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīn裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗g)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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