万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保武警能打过特警吗(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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