万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧ng>

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地(d一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧ì)王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？