安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点

继江苏太仓“以旧换新”常态化之后，安徽宣城也完成了首批“以旧换新”登记和筛选，并紧锣密鼓地开启了第二批登记工(gōng)作。

“现在第二批报名登记(jì)已经(jīng)开始，不需要名额摇号，直接按照报名时间顺序进行评估(gū)，具体周期(qī)长短不确定。”宣城山(shān)水闲庭(tíng)置业顾(gù)问(wèn)小张表示。

《每日经济(jì)新闻》记者观察到，有了太仓(cāng)、苏州相城区(qū)等地的先行样(yàng)本之后，其(qí)他城市的效(xiào)率明(míng)显提高(gāo)了(le)。宣城与上(shàng)述城市(shì)“旧房换新”模式基本相同，也由宣城市城建(jiàn)集团与宣城市国(guó)控集团牵头启动，并且跳(tiào)过了太仓的初代(dài)方(fāng)案，采用“多套换一套”“多套换多套(tào)”“车位直接置换”等模式。

首(shǒu)批100组置换(huàn)人摇号(hào)产生公积金(jīn)贷款配套已跟上

宣城市城建集(jí)团(tuán)官(guān)微显示，“以(yǐ)旧换新”活动3月11日启动、25日截止，30日(rì)公(gōng)开摇号，从261个登记号码中抽出100名，正式进(jìn)入评估置换流程。

从具体规则(zé)来看，宣城模式吸收了多(duō)地的成(chéng)功经验，参与(yǔ)“以旧换(huàn)新”的楼盘包括世纪阳江、彩金湖畔、望湖城、山水闲庭、幕溪和府(fǔ)、观江越、江南里、星未来天下名筑(zhù)等。值得注意的是(shì)，按照旧房收(shōu)购价不高于新房及车位销售价的(de)置换原则，居民家庭可以用一套或(huò)多套旧房，置换一(yī)套或多套新房及车位。而产权车位或(huò)车(chē)库与旧房在同一小区内的，可用车位或车库置(zhì)换同(tóng)等(děng)数量的新房车位。

“换房过程中不收任何手续费，报名时交2万元诚意金(jīn)，后续无论是否换房，这笔钱都会退(tuì)还或者转为房款。可以(yǐ)多套旧房换一套新房，旧房价格占新房(fáng)价格的比例也没有限制，但高(gāo)于新房(fáng)价格(gé)的不退。”小(xiǎo)张说。

根据规(guī)则，房屋收购款项方面，支持收购(gòu)款分(fēn)批次支付给旧房(fáng)原产权人，首批用于支(zhī)付新房首(shǒu)付款(kuǎn)，剩余旧房款需等新房贷款放(fàng)款成功(gōng)后，支(zhī)付(fù)给旧房原产权人(rén)。

政策层面(miàn)，宣城(chéng)给予“以旧换新”明确支持(chí)。

3月22日，宣城市住房公积金管理(lǐ)委员会发布(bù)《关于调整我市住房公积(jī)金使用政(zhèng)策的通知》，其中特别提(tí)到，参与“以旧换新”置(zhì)换(huàn)购房(fáng)人及其直系亲属，只要(yào)符合(hé)住房(fáng)公积金提取(qǔ)、贷(dài)款的相关条件，均可申请使用住房公积金。

事实(shí)上(shàng)，宣城房地产市场和大部分三四(sì)线城市(shì)一样，面临新房和二手房成交冷清的(de)局面。

安居客(kè)平台显示，宣城二手房4月(yuè)挂(guà)牌均价7693元(yuán)/平方米，同比(bǐ)下降7.37%。市区在售新建住宅项目(mù)达到16个，销售单价从4999元-12000元/平方米不等。

宣(xuān)城市住房和城(chéng)乡建设局发(fā)布的房(fáng)地产市场月报显示，2023年1-12月，全市和市本级商品住(zhù)宅销售面积分别为146万平方米(mǐ)和51.9万平方米，同比(bǐ)分(fēn)别下降31.1%和增长11.1%，但批准预售商品住宅同比分别增长12.2%和19.6%。

旧房评(píng)估价成双方焦点

一位参与宣城“以旧换新”并幸运摇中的业主在社交平台上对每经记者表示：“自己想好就行，（旧(jiù)房）评估价真的不(bù)高，我家(jiā)拿出了两套房子评估，确实比中介挂的价格低得(dé)多。”

不过她仍然决定继续进行置换流(liú)程，因为“二手房市场不景气(qì)，卖也不好卖(mài)”。

旧(jiù)房(fáng)的(de)评估(gū)价是(shì)“以旧换新(xīn)”《上市公司可持续发展报告指引》发布对中国ESG发展的意义成(chéng)功与否的关键因素。

上海易(yì)居房地产研究院根(gēn)据目前各地“以旧换新”推进情况和反馈情况，指出当前最主要的矛盾点聚(jù)焦(jiāo)于二手房评估(gū)价上。从换房者(zhě)的(de)角度(dù)看，担心(xīn)中介公(gōng)司或评估公司把二手房价格压得(dé)太低了。而对于收购二手房的国企来说，过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。

“从评估角度看，可以(yǐ)采(cǎi)取多家(jiā)评估公司联合评估、锚(máo)定周边市场二手房挂牌价和实际成交价(jià)、多次评估等方式(shì)进行。而(ér)对于纳入(rù)试点范围(wéi)的房源，后续(xù)可以设立标准和划分结构(gòu)，尤其是研究不同类型二手房收购(gòu)后的再利用模式等。”易居研究院认为。

易居(jū)研究院指出，当前全(quán)国(guó)各(gè)地“以旧换新”工作的开展中，相比传统置换模式，新模式(shì)下交易效率(lǜ)提高了6倍，即(jí)从传(chuán)统的6个月交易周期压缩(suō)至1个月。

在传统的房(fáng)屋置换模(mó)式中，“卖旧”和“买新”两笔操(cāo)作(zuò)存(cún)在连(lián)环单交易风险。“以旧换新”模式下，无论是(shì)具备“解约保护期”的先买新再卖旧模式，还是类似宣城的旧房换新模式(shì)，即便因评估价格分析(xī)而停止换房(fáng)，先行支(zhī)付的定(dìng)金2万元仍然能够退还(hái)。对于购(gòu)房者或换房者而言，交易的障(zhàng)碍因素消除、交(jiāo)易便利度增大(dà)、换房流程的舒适(shì)度也(yě)有所提升。

但广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉曾发文称，不赞成地方政府（或授(shòu)意(yì)国企城投）直接(jiē)下场收房。

据(jù)每经记者(zhě)观察，率先推行旧房直接换新房(fáng)模式(shì)的太仓、苏州相(xiāng)城区，包括淮安、宣城等(děng)，都属于规模较小的城市或区域，而这些(xiē)地方国资企业是(shì)否由足够资金实力、足够的经验运营好(hǎo)收(shōu)回(huí)来的老旧且分(fēn)布零散的存量住(zhù)房？

李宇嘉在(zài)接受《每日经济新闻》记者采访时曾指(zhǐ)出：“要看(kàn)这些城市最后到(dào)底收购了(le)多(duō)少，如果少量的(de)收购，地方确实也(yě)有(yǒu)筹集保障性住房的(de)需要，进(jìn)行(xíng)以(yǐ)旧(jiù)换新也给市场释放信号，稳定市(shì)场信(xìn)心。目前各地一直没有(yǒu)信(xìn)息披露(lù)具体收房(fáng)的情况(kuàng)，而部分三四线城市的国企有没有(yǒu)资金实力去运作仍待观察。”

“对(duì)开发企业来讲(jiǎng)，要把品质(zhì)好、性价比高的好房源拿出(chū)来，不能把(bǎ)‘以旧换新(xīn)’当作去库存、去尾货的机会。要(yà《上市公司可持续发展报告指引》发布对中国ESG发展的意义o)让‘换新’的买家真正看到，要买的新房是(shì)能改善自(zì)己居住(zhù)的好房子。”李宇嘉认为。

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