“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香江，阴雨连绵，但难挡大家的看房(fáng)热情。

4月20日(rì)，香(xiāng)港将军澳一个(gè)新开(kāi)售楼盘迎来第二期(qī)抽签日，由于楼盘地铁上(shàng)盖，周边地区教育资源丰富，因此(cǐ)受(shòu)到了许多购房者的青睐。售楼处(chù)大厅摆放着20多张(zhāng)小圆桌，周围挤满了中签的买家与销售顾问，热(rè)切地商讨着支付事宜。房产中介(jiè)则在(zài)电梯和大厅之(zhī)间不停穿梭，送走(zǒu)上(shàng)一位购(gòu)房者(zhě)后，又(yòu)在电梯口等待下一(yī)位客户。

（售楼部挤满(mǎn)了中签(qiān)的买家与销(xiāo)售顾问摄(shè)/贾明睿(ruì)）

在香港楼市全面“撤辣”近两个月后，此番景象在香港多个楼盘轮番上演。2月28日，香港楼市“平地一声(shēng)雷”。香港特别行政区(qū)财政司司长陈茂波宣布，即日起(qǐ)撤销所有住宅物业需求管理措(cuò)施，住(zhù)宅物业交(jiāo)易(yì)无须缴(jiǎo)交额外印花税、买家印花税和新住宅印花税；物业按(àn)揭贷(dài)款的逆周期宏观审慎(shèn)监管措施也会进一步放宽。

这(zhè)是(shì)香港为(wèi)提(tí)振楼市注入的一剂“强心针”，目前来看，效(xiào)果显著。香港置业研究部董(dǒng)事王(wáng)品弟表示，土地注册处资料显示，本月至今(截(jié)至18日)整体物业(包(bāo)括一手私宅及(jí)二
手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他非住(zhù)宅)录得6396宗注册，较上月同期(qī)的1790宗大幅(fú)增加近2.中原证券改革提升稳步推进6倍。由于注册量属滞(zhì)后数(shù)字，4月注册个案一般主要反映3月楼市于(yú)财政(zhèng)预算案公布(bù)全面撤辣后的畅旺市况。

值得关注的(de)是，内地(dì)客(kè)成为(wèi)了
本轮购(gòu)房的一大主力，有香港房产中介告诉(sù)21记者，“基(jī)本上我所有的客人都来自内地”，从(cóng)需求看，自住和投资都有。对于“刚需(xū)族”而(ér)言，子女教育(yù)以(yǐ)及(jí)低价入(rù)手(shǒu)成为了他(tā)们买房的最大诱因。

当然，也有许多人(rén)仍在观望。他们有的(de)通(tōng)过“优才计划”来港(gǎng)半(bàn)年，买房已经提上日程；有的即将拿到(dào)香港永居，但“撤辣(là)”似乎也反
映出香
港整体经济的动力不足，这
让他们对于买房与(yǔ)否显得更加踌躇。

全(quán)面“撤辣”之后，这(zhè)些组成了(le)香港楼市的(de)复杂图(tú)景(jǐng)：新盘争先推出、中介
迎来(lái)了难(nán)得的“忙时”、“西饼客”大笔扫货(huò)、“刚需族”有的犹豫有
的落定…..曾经“哺育”了李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家(jiā)族的香港房产(chǎn)经济，能否走进下一个春风(fēng)里？

内(nèi)地买家众生相

2023年10月，黎小姐通(tōng)过优才计划成功拿到了签证(zhèng)，从事ESG工作的她目前频繁往返于深
圳、香(xiāng)港(gǎng)两地。

在港半年，黎小姐的置业计划开始提上日程(chéng)。黎小姐告诉21记者(zhě)，“撤辣”对于她的置业计划有部分影响，但并非最重要因素(sù)，“初 衷是打算在(zài)香港长期(qī)发(fā)展(zhǎn)，也比较看好香港住宅的保值”。

近段(duàn)时间以来，黎小姐先后到启德、大角咀、南昌等地寻找合适的房源。于(yú)她而言(yán)，街区(qū)氛(fēn)围和配(pèi)套，以及交通便利(lì)程度，尤(yóu)其是往返内地的便捷程度是最重要的选房因素，“这两个因素影(yǐng)响(xiǎng)长期的居住价(jià)值，会在此基础上考虑(lǜ)性价比”。

事实上，对于外来人才，香港特区(qū)政府提前
打开 了“撤辣”通道。香(xiāng)港行政(zhè中原证券改革提升稳步推进ng)长官在2023年施政报告中明确，为外来人才的置业印花税实施“先免后征”，即在购入物业时先暂免征(zhēng)收相(xiāng)关税项，若其后(hòu)未能成为香港(gǎng)永久性居民(mín)才缴付相关税项。

过去几年(nián)，香港通过“优(yōu)才计划”、“高(gāo)才通计划”等人才(cái)引进措施吸引了大量内地人才到港发展。香港特区(qū)政(zhèng)府劳工及福利局局长(zhǎng)孙(sūn)玉菡透露，截(jié)至今年2月底，“高才(cái)通计划”共收到逾7.2万宗申 请，其中近5.9万(wàn)宗获批，已有(yǒu)约4.4万人通过该计划来 港。加上经(jīng)其他人(rén)才入境计划获批的申请，由去年至今
总计
约10.8万名人才已抵港。

黎小姐了解到(dào)，通过“优才(cái)计划”、“高才通计划(huà)”等移居香港的内地朋友，目前仍以租房为主，较少考虑置业。但这些在港发展、定居意(yì)愿较大(dà)的人(rén)群，依然有望成为香港房地产市场新需(xū)求的一大主力
。

同样(yàng)来自内地的赵女士目前在内地和香港经营一(yī)家留学咨询(xún)公司。在她的计划里，孩子以后(hòu)会在香港读书，因此买房计(jì)划原就在列。在 香港(gǎng)特区政府推出“撤辣”措施后(hòu)，这一计划被提前了。多番比较后，赵(zhào)女士准备在大围购置一(yī)套二手(shǒu)房或(huò)者在启(qǐ)德入手一套新房。

子女教育以及趁低买入成为了赵女士购房的重(zhòng)要推(tuī)手。“买房考虑最多肯定(dìng)是投资价(jià)值，虽然(rán)不能说是抄底，但价格回落到一个(gè)觉得(dé)可以出手的计(jì)算，结合孩子未来的规划，买房计划基本就落实了。”

赵女(nǚ)士表示，身边有到(dào)港(gǎng)买房计划的人士与她的考虑差不多，都是前期(qī)做(zuò)投资，后期(qī)用(yòng)于孩子上学。

与他们相(xiāng)比，白兰要显得更加谨慎。“某种程度上(shàng)而言，‘撤辣’会让我更担心（香港）经(jīng)济情况，会让我更(gèng)怀疑买房是不(bù)是(shì)一个正确的决定。”当(dāng)香港(gǎng)特区政府宣布“先免后征”时，决心(xīn)要拿(ná)到永居的白兰就知道自己不需要缴(jiǎo)纳这部(bù)分税款(kuǎn)，也因此，对于全面(miàn)“撤辣”的推出，白兰并不敏感。

于白兰而言，最(zuì)重要的影响因素还是房价，“还是有点犹豫，这个房子是要买来自(zì)住还是买来投资？如果是投资，最重要的是房价能不(bù)能涨(zhǎng)，这(zhè)个还是取决于(yú)经(jīng)济情况和市场信心(xīn)，但这两点我并没有看到很积极的方向。”

一手成交创近11年(nián)新(xīn)高

从各大楼盘的交易数据(jù)来看，全(quán)面“撤辣(là)”在短期(qī)内取得了明显成效。记(jì)者了解到，有新开售的楼盘超购27倍；有的项目即便门槛较高，总
价(jià)在2000-3000万港元，但也去化得很快。

根据统计，香港楼(lóu)市全面“撤辣”后，3月一手房市场录得约4170宗(zōng)成交，为《一手住宅物业(yè)销售条例》2013年4月实施以来，近(jìn)11年单(dān)月新高。

二手市场同样(yàng)回温。美联物业研究 中心综合土地注册处资(zī)料(liào)显示(shì)，3月二手住宅注册量录(lù)得2701宗，较(jiào)2月2219宗(zōng)回升约21.7%。同时，鉴(jiàn)于土 地注(zhù)册(cè)处注册个案属滞后数据，因此2月底财案撤辣后的楼市表现尚未于(yú)上述(shù)3月注册量全面反(fǎn)映出来。

内地(dì)客(kè)成为了本轮香港楼市成交复苏的主要推手之一。香港(gǎng)置业一手(shǒu)盘客户(hù)主任陈先生向21记者表示，最近来看一手楼盘(pán)的客户(hù)中，大概7成(chéng)来自内地(dì)。问及(jí)“撤辣”前后的情况，陈永智称变化很大，“之前都要等(děng)拿(ná)到永(yǒng)居才可以减税，而拿到永居意(yì)味(wèi)着放弃原来(lái)的内地户(hù)口，现在(zài)不需要这样(yàng)了，内地同胞(bāo)可以直接减税置(zhì)业。”

在陈先生看(kàn)来，“香港本地的购房力已经很弱了，现在香港一手房市场面向的主要就是内地客户。”

需要指出 的是，在全面“撤辣”之前，香港特(tè)区政府已经将买家印花税和新住宅印花税税率减半，均从之前的15%减至7.5%。这两个税款(kuǎn)面向的对象都包括(kuò)非香港(gǎng)永久性居民，在推出之初，这两个税款就是作为(wèi)香港房(fáng)产需求管理措(cuò)施的一部分，藉以遏抑外来需求和减低(dī)投资需(xū)求，从而稳定住宅(zhái)物业(yè)市场。

但是，由于经济低迷、利率高企叠加流失，香港房产市场陷入
了长时间低迷。如今，来自内地的刚需客与投资客再次“带资”进(jìn)入香港房产市场。

从投资角度看，“香港的(de)物业投资历史悠久，且租金 回报率比(bǐ)较可观，一般(bān)可以达到3厘（3%），CBD附(fù)近(jìn)的可以达到4厘（4%）。香港作为国际金融中心，聚集了一大(dà)批国际国内人才，相信 较(jiào)容易放租。”香港仲量(liàng)联行资深董事李远峰向21记者表示。

同时，香港的租金明显高于内地城市，“如果同(tóng)一笔钱 花在香港和内地(dì)，回报率肯定(dìng)是香港高。”陈先生表示。的(de)确，从投资属性看，香港租售比情况比内地好(hǎo)，但(dàn)持有成本也比较高。

就(jiù)此，李远峰回应 称，成本考虑主(zhǔ)要看买家(jiā)是否做借贷以及按揭利息(xī)情况，差饷、管理费及其他费用(yòng)占比并(bìng)不高，结合香港法制健(jiàn)全，相信香港物业依然是不错的(de)长线持有资产(chǎn)。

长期复苏需(xū)要更多支撑

上世纪(jì)90年代，作为香港经济的重要支柱，地(dì)产业被视作“香港经济的寒暑(shǔ)表”；后来随着时间推移，高地价、高楼价问题逐渐成为了香港突出的(de)社会问题；近几年，香港楼市更是(shì)陷入(rù)了长期
低迷。

美联物业数据显示，2023年香港(gǎng)楼市共推出35个(gè)全新(xīn)新盘项目，涉(shè)及单位总(zǒng)数(shù)14119套，于2023年共售出6740个 单位，售出率约48%，不足五成。拉长(zhǎng)时间线来看，这一售出(chū)率(lǜ)较2022年(nián)约53%进一步下挫，较2020年的约70%更(gèng)是显著(zhù)下(xià)降(jiàng)。

在难得的购买潮以及去库存(cún)压力(lì)下，许多地产企业“以价换(huàn)量”，加速去化。有消(xiāo)息称，香港首富(fù)李嘉诚旗下长实集团推售的BlueCoast成本价为2.8万港(gǎng)元/平方呎(1呎(chǐ)约等于0.093平(píng)方米），但(dàn)均价仅(jǐn)2.19万港元/平方(fāng)呎，相(xiāng)当于打了七八折，且比周边(biān)同类新(xīn)盘便宜约6000港元(yuán)/平方呎，价(jià)格优势明(míng)显。

长实执行董事赵国雄(xióng)表示，BlueCoast首批属 “捞底价”，考虑到当前低 迷的房市和竞争激烈的市(shì)场环境，这次开(kāi)价(jià)“蚀少当赚”。去
年8月，长实集团旗下的“亲海(hǎi)駅II”的低(dī)价促销也曾掀起市场热议。

如今，从3月数据看，全面“撤辣”之后，香港楼(lóu)市迎来“小阳春”。但是，从更(gèng)长的
时间坐标看，香港楼市仍难称 复苏。

首先，库(kù)存压力仍很大。根据香
港房屋局以(yǐ)及美联物业研(yán)究中心数据，截至2023年底，香港楼盘的“货尾”（新(xīn)盘销售剩余未卖出的单位）已达2.03万套(tào)，达近(jìn)20年来新高，同时(shí)，潜在新盘供(gōng)应单位数创历史新高，达10.9万(wàn)个单(dān)位，创有(yǒu)记录以来新高。

同时，楼市(shì)走势仍未明朗。中原地产(chǎn)研究部(bù)高级联席董事杨明(míng)仪4月19日表示，反映香港主要大型屋苑二手住宅楼(lóu)市走势的中原城市领先指数(shù)CCL最新报146.35点，虽高于“撤辣”前的143.02点(diǎn)，但仍处于逾7年(nián)低位(wèi)，在2017年1月底水(shuǐ)平徘徊。该指数较2021年(nián)8月191.34点历史高位跌23.51%，较2023年4月168.40点高位跌13.09%，而2024年则累跌0.58%。

李远峰向记者表 示，“撤辣”后市(shì)场的反应很直接(jiē)，入市成本降低有效刺激了成交量。但是在2018、2019年(nián)政府推(tuī)出(chū)了较多土地，从发展周期看，这两年正是项目落(luò)成的高峰期，在供过于
求的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，房价走势(shì)预计会走低。

“最近新推的几个新盘价(jià)格整价较市(shì)场价有(yǒu)所折(zhé)让(ràng)，推低了房产指数，全年来看(kàn)可能会同比下跌。我们预计(jì)货存积压情况缓解后(hòu)，指数才有 机会回升。”李远峰同时还指(zhǐ)出，在利息维(wéi)持高位，香港经济(jì)复苏较预期缓慢的 情况下，香港的(de)楼(lóu)价(jià)复苏还需要时间(jiān)。

长远而言，香港楼市该(gāi)如何走进 下一个春风里？

广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉向21记者表示，“全面”撤辣带(dài)来的效果(guǒ)肯定是正面的。“香港是自(zì)由港 ，物业价值的稳定非常关键，会(huì)影响到资金进出以及香港对于境内外资金、投资者的吸引力 。因此，当物业价(jià)值跌到一定(dìng)程度，就会(huì)采取手段来稳定物业价值，从而稳定香港对于全球资金的吸引力。”

在李宇嘉看来(lái)，香港过去以地 产 、金融行(xíng)业为发 展中心，如今这两个 行业遭遇逆(nì)风，同时也出现了产业空心(xīn)化(huà)趋势。在此背景下，“香港房地产价格和行(xíng)业未来走势发展很大程度上取决于能否融(róng)入内地、融入大湾区，即香港与大湾区的互联互(hù)通、与内地城(chéng)市的要素双向流动。吸引更多的(de)企业进来，如(rú)此才可以扩大市场对房地产的需求，让(ràng)香港(gǎng)地产的复(fù)苏前景更(gèng)明(míng)朗(lǎng)，动力更足。”

李宇(yǔ)嘉补充称，香港在国际(jì)规(guī)则、金融服务方(fāng)面依然有很强的优势，内地企业有这些方面的需(xū)求，如果能够结合起来，补充香港产业(yè)空心化的不足，那么地产发展还会有较(jiào)大(dà)的
发展空间，“单靠政策难以(yǐ)将香港(gǎng)房地产市场稳(wěn)定下来”。

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