最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之后，中南建设(shè)需要解决(jué)的短债(zhài)规(guī)模(mó)越来(lái)越大。倘若“白衣骑士”入主，推动其盘活资产，势必要具(jù)备足够(gòu)的融资或偿债(zhài)能力，且掏(tāo)出真(zhēn)金(jīn)白银。

刚刚注资(zī)万达商管的太盟投资集团，这(zhè)一次(cì)真的(de)要出手拯救这家住宅地(dì)产公司吗？毕竟，在(zài)此之前，其鲜有投资国内住宅类房地产项(xiàng)目，而展示出(chū)与(yǔ)外资不动产基金相似的投资偏好。

来源：新财富杂志（ID：xcfplus）

作(zuò)者：杜冬东

4月24日，中南建设(shè)复(fù)牌，股票简(jiǎn)称变更为“ST中南”。就在被“戴帽”前的4月22日，其股价却一字涨停。

这一背景(jǐng)是，4月20日(rì)下午，市场传出(chū)重(zhòng)磅消息，由江苏南通市海门区政府牵头，中南建设(shè)的大股东中南城(chéng)市(shì)建设投资有(yǒu)限公司（简称“中南城建”），与太(tài)盟(méng)投资集团（PAG）及江苏资产等机构在洽谈债(zhài)务化解(jiě)、股权(quán)交易等合作。4月(yuè)21日，中南(nán)建设方面向媒(méi)体证实了这(zhè)一事(shì)项。

4月22日为上述消息公开后的(de)首(shǒu)个交易(yì)日，中南(nán)建设收获一个10.53%的涨停(tíng)，股(gǔ)价报收0.84元/股。

有(yǒu)评论由此称，深陷(xiàn)债务泥潭(tán)的中南建(jiàn)设可(kě)能迎来“白衣骑士”。

这是因为，太(tài)盟投资集团在业内有着(zhe)亚洲“小(xiǎo)黑石”之称。此前不到一个月，太(tài)盟投(tóu)资集团刚(gāng)刚签署投资(zī)协议，联合中(zhōng)东资本，向大连新达盟(méng)商业管理(lǐ)有限公司投(tóu)资约600亿元，对珠海万达商管进行股权(quán)重组(zǔ)。王健林的困境由此大为缓解。

22日晚间，深(shēn)交所即下发关注函，要求中南建设就前述事项的真实性做出(chū)说明。

“目前双(shuāng)方仅就(jiù)合作的可能性(xìng)进行探讨，无具体的方案或推(tuī)进(jìn)计划。该(gāi)事项尚处于筹划阶段，对公司影响具有(yǒu)重(zhòng)大不确定性。”2024年4月25日，ST中南回复关注函称。

这是怎样一个故事呢？刚刚注资珠海万达商管(guǎn)的太盟投资集团，这一次要拯救住宅地产公司吗？中南建(jiàn)设会就此迎来生机吗？

“苏系(xì)黑(hēi)马(mǎ)”深陷困境

过去(qù)一个季度，太盟投资集团在(zài)中国资本市场很火。

3月30日，太盟投资集团、中(zhōng)信(xìn)资本、Ares Management旗下基(jī)金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全(quán)资子公司Platinum Peony、穆巴达拉投资公司(sī)在大连签署(shǔ)投(tóu)资协议，联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，并合(hé)计持(chí)股60%，大连万达商管持有剩余40%的股(gǔ)份。

大连新达盟(méng)商业管理有限公司于(yú)2024年1月(yuè)成立，对赌(dǔ)赴港(gǎng)上市(shì)失败的珠海万达商管为其子公司。

太盟投(tóu)资集团此举(jǔ)解除了珠海万达商管的“上市(shì)对(duì)赌危(wēi)机”，有人由此将其掌门人单伟建称作拉了王健林一把的人。

因此，4月 20日，市(shì)场(chǎng)传出太盟投资集团与当下深陷困境的中南建(jiàn)设(shè)发生关(guān)联(lián)时，投资者不免浮想联翩。

中南建设曾是“苏系房企”的(de)一(yī)匹黑马。在业(yè)绩巅峰(fēng)期的2020年前后(hòu)，中南建设的销售规模也(yě)有2200多亿元，与金地集(jí)团(600383)、招商蛇口(001979)等(děng)不相(xiāng)上下，位列克而瑞销售榜单Top20。只(zhǐ)是在房(fáng)地(dì)产市场三强“碧万恒”光芒万丈的那几年，市场对中南建设的关注并不算(suàn)多。

中南建设总部位于“中国建筑之乡”江苏南通。其掌门人陈锦石早年(nián)和无数同乡一样(yàng)，在建筑工地干活，后来(lái)从施工队做起(qǐ)，直至创(chuàng)立了中南建筑(zhù)。此后，他(tā)又从建筑施工往上游的房地产开(kāi)发领(lǐng)域发展，逐步打造出(chū)如今的中(zhōng)南建设。因此(cǐ)，陈锦(jǐn)石的商(shāng)业王(wáng)国中南集团与一般的房地产开发(fā)商略有不同，旗下既有工程建筑，也(yě)有房地(dì)产开发业务。

按照官方的介绍(shào)，目前，中南集团旗下有(yǒu)上市公司(sī)中南建设，还有中南置地、中南建筑、中南实业投资和中南教育等平台。

作为上市公司的中南建设，主营业务(wù)为房地产开(kāi)发和建筑施工，兼营酒店及(jí)其他，2009年借壳大连金牛上市。其旗(qí)下的房地产(chǎn)业务主要在中南置地，建筑施工业(yè)务则在中南(nán)建筑。

2016年开始，中南建设以“黑马”之(zhī)势大举扩(kuò)张，其销售规(guī)模(mó)从(cóng)502亿元(yuán)一气上冲，并杀入了“2000亿俱乐部”。克而瑞数据显示，2020年，中南置地以2068亿元的操盘(pán)金额(é)，位(wèi)居房企第14位；以1573.9万平方米的操盘面积，位居第10位。

中南集(jí)团的(de)快(kuài)速发展下，陈锦石的身家也(yě)水涨船高，连年进入“新财富500创富榜”，稳(wěn)坐南通首富之位。

不(bù)过，这波冲刺也(yě)闯出了大麻烦。2021年开始，受行业调整影响，中南建设销售困难，出现亏损。数据显示，2021年到2023年第三(sān)季(jì)度，中南建设累计亏损138.14亿元，资产负债(zhài)率高达91.3%。

与多数出险房企一样，2022年以来，中南(nán)建设多(duō)次转让(ràng)旗下资产自救，包括出(chū)售中南丝路(lù)城市运营、中南服务子公司等，累(lèi)计已完成项目股权转让14个。

从股(gǔ)权结构看，中南建设的控股股东为中(zhōng)南城建，实际(jì)控制人为陈锦石(shí)及(jí)一致行动人。早前，中南(nán)城建的持(chí)股比例最高达54.12%。自2022年8月起，中南城建(jiàn)及(jí)其一致行动人持(chí)有的公司股票持续被财达证券、中邮证券、长江证券等机构强制(zhì)平仓。截至2024年4月16日，中南(nán)城(chéng)建的持股比例下降至37.74%。

据统计，中南建设近一年有(yǒu)14条被执行人记录，被执行总金额20.38亿元(yuán)。实控人陈锦石也成为被执行人，涉案金额约13.9亿元，其名(míng)下还有177条消(xiāo)费限制信息(xī)。

中南建设的债务压力(lì)，也读懂生活的作文连累(lèi)到控股股东(dōng)中南城建。目前，中南(nán)城建所持中南(nán)建设(shè)股份已被大(dà)量冻结，截至4月16日，累计被冻结约14.44亿股，累计质押约12.95亿股，占其(qí)持股的88.8%。

中南建筑列为被执行次数高达152次，被执行(xíng)总金额也有将近6亿元(yuán)。被执行涉案的原因(yīn)包括设备租赁、票(piào)据纠纷(fēn)、工程款、买卖合(hé)同、劳务纠纷(fēn)等。中南建筑还收到18次限制消费令，有6次股权冻结(jié)，股权数额高达1.39亿元。

业绩难堪、债(zhài)务高企，令投资者(zhě)对中南建设心灰意冷。因股价连续10日低于面值(zhí)，中南建设濒临退市。

盘活资(zī)产，需应对庞大短债

2022年11月(yuè)7日，中南建(jiàn)设首次公开违约。其公告称，“由于市场调整、行业(yè)非良性循环等原因，暂(zàn)不支付(fù)公司全资子公司HZID去年发行(xíng)的美元票据利息”。

尽管此前，中(zhōng)国华融、中(zhōng)国信达以及江苏(sū)资产(chǎn)均向中(zhōng)南建设伸出(chū)援手，中南建设成为被AMC纾困(kùn)最多的房企，依然无(wú)法扭转局势(shì)。

事实上，中南建(jiàn)设在2021年就已经大幅缩减(jiǎn)拿地规模(mó)，但随着房地产销量整体下行(xíng)，中南建设的业绩呈现断崖式下滑。2021-2023年，中南建(jiàn)设的合(hé)同销售金额从1973.7亿元骤减至398.8亿元（表(biǎo)1）。刚刚(gāng)过(guò)去(qù)的2024年(nián)一季度，中南(nán)建设累计合(hé)同(tóng)销售额仅47.3亿元，同比再减38%。

销售(shòu)持(chí)续(xù)下滑(huá)，导(dǎo)致其减债(zhài)之路(lù)变得艰难。根据中南建设2023年报告(gào)，其(qí)2023年归母净(jìng)利润为-52.93亿元。

公(gōng)开数(shù)据显示，中南建设4只存续的美元债均已违约，余额4.646亿美元。目前共(gòng)有5只存续境内债，合计51亿元，其中(zhōng)3只已(yǐ)展期(qī)至2028年后，分别为“H9中南(nán)03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只债券“20中南建设MTN001”及“20中南建设(shè)MTN002”，合计26.77亿元，仍将于一年内到期。

尽管中南(nán)建设此前已积极进行债(zhài)务(wù)重组(zǔ)，但相关进度仍低于预期(qī)。中南建(jiàn)设(shè)仍有(yǒu)部(bù)分银行和非银行金融机(jī)构借款未能(néng)达成新的借款方案或偿付，同时，其境外子公司的优先票据重组(zǔ)，也面(miàn)临(lín)个别投资者反对和(hé)清盘(pán)风(fēng)险。

iFinD数据显示(shì)（表2），2019年至2023年三季度报，中南建设的长期借款从360.06亿元降至198.88亿元；非流动负债规模从473.31亿元降至254.79亿元；账面资金从254.1亿元快速(sù)萎缩至91.14亿元。同期，其(qí)短期(qī)借款、应付票(piào)据(jù)及(jí)应付账款、一年内到期的非流动(dòng)负债的规(guī)模均较庞大。

如今，如何应对快速上涨的短债，成为(wèi)中(zhōng)南建设的当务之急。进一步(bù)说，如果“白(bái)衣骑士”要入主推动(dòng)中(zhōng)南建(jiàn)设的盘活资(zī)产，势必要具备足够的(de)融资或偿债能力且掏出真金白银，才能化解困局。

太盟曾数次投资中国不动产(chǎn)领域

太盟(méng)投资集团与中南城建的(de)洽谈，是否意味着将注资盘活(huó)中南建设，尚无法判断。值得一提(tí)的是，中南建设的土地(dì)储备在江苏省(shěng)占比较高(gāo)、区域(yù)较为集中，且三、四线土地储备占比(bǐ)较高，未来开发项目存(cún)在一(yī)定的(de)去化压力。

过(guò)去(qù)一个月(yuè)，太盟投资集团因(yīn)对王健林旗下的(de)珠海万达商管的注资而受到市场关注(zhù)。

由于对赌赴港上市失败，珠海万达(dá)商管承受着(zhe)资金和来自投资者的巨大压力。2023年12月12日，太盟与大连万达商管(guǎn)集团共同宣布签署投资框架协议(yì)，对珠海万达商管进(jìn)行(xíng)股权重组，大连万达商管(guǎn)持股40%，太(tài)盟等投资人持股60%。

2024年1月，大连新达盟商业管理有限(xiàn)公(gōng)司成立，珠海万达商管成为其(qí)子公司。3月30日，太盟投资集团联合5家机构，向大连(lián)新(xīn)达盟投资600亿元。

由此，珠海万达商管的困境解除，但王健(jiàn)林同时也失去了对(duì)珠海万达商(shāng)管的控股权。

作为此战的领投人，太(tài)盟(méng)投(tóu)资集团(tuán)彰显出(chū)不俗的资(zī)本(běn)运作能(néng)力。

据太盟投(tóu)资(zī)集(jí)团2022年拟赴(fù)港上市时公布的招(zhāo)股书显示，其主营业务由(yóu)三部分组成：信贷及市场、私募股权和不动产(chǎn)。

截至(zhì)2021年(nián)底，其总资产管理规模超470亿美元，其中，信贷及市(shì)场业(yè)务占45%，约为210亿美元。2019年至2021年，太盟投资分(fēn)别实现营业收入4.36亿美(měi)元(yuán)、6.38亿美元、7.37亿美元，年复合增长率为(wèi)30.02%。

官网资(zī)料显示，太盟投资集团(tuán)为全球近300家机构基金投资者管理着超过500亿美元的资产，旗下有(yǒu)约30支活跃(yuè)基金。其知名的投资项目包括珍爱(ài)网、万达商管、大阪环球影城、腾讯音乐（01698.HK）、奈雪的茶（02150.HK）等。

太(tài)盟投资集团的(de)掌门人单伟建在投资(zī)圈赫赫有名，曾(céng)是全球著名私人股权投资公司德克萨斯太平洋集团（TPG）合(hé)伙人，也是TPG亚洲（前身为新桥投资集团）联(lián)席(xí)主管合伙人。他曾主导一系列颇(pǒ)具(jù)影响力的(de)交易，包括率领新桥收购韩国第一银行，并在一年内扭亏为盈，以及入主深(shēn)圳发(fā)展银行。

公开资料显示，不(bù)动(dòng)产是(shì)太盟投资集团三大核心业务板块之一，其曾数次投(tóu)资过中国房地产市场项目(mù)：2013年，收购上海悦达(dá)889广场(chǎng)项目65%股权；2015年，联手万科、铁(tiě)狮门，以(yǐ)35.7亿元收购(gòu)瑞安(ān)房地(dì)产（00272.HK）旗下上海企业天地(dì)三期，并向市场筹集等值5.09亿美元(yuán)贷款；2017年，与招商蛇(shé)口(kǒu)联合(hé)设(shè)立16亿元的(de)地产基金，并持有80%权(quán)益，随后，该基金还以境外协(xié)议转让的形式，收购了招商蛇口持有的上海招(zhāo)商(shāng)局大厦、上海(hǎi)招商局广场以及北京招商局大厦的部(bù)分股权，交易总对价约(yuē)为50亿元。此外，其还是春(chūn)泉产(chǎn)业信托的二(èr)股东，并曾两度购入华南城（01668.HK）股份。

2024年2月，太盟投资集团与苏州(zhōu)高新区签署了合作协(xié)议，要将中国总部落户苏州，统筹发展公司在中国的(de)各类资产管理业(yè)务。

通常而言，商用物业(yè)项目因标准化程度高、管理成(chéng)本低，能够获取长(zhǎng)期稳定收益而外资所青睐(lài)，而住宅(zhái)项目是开发型物业，售卖后不能提供可持续现金流(liú)，因而至今少(shǎo)有国(guó)内住宅地产公司获得战略投资者入局。

从历史案例(lì)来看(kàn)，太盟投资集团此(cǐ)前(qián)也鲜(xiān)有投(tóu)资中国(guó)住(zhù)宅(zhái)类房地产项目，其展示(shì)出与外资不动(dòng)产基金普遍相似的(de)投资偏好。不过，单伟建近期(qī)曾公开(kāi)撰文称，“中(zhōng)国的房市不存在(zài)供应严重过剩的问题，但尚(shàng)未转危(wēi)为安，原(yuán)因是需求和价格仍然(rán)受到政策抑制(zhì)，阻断了市场建立新平衡点的机制”。

“真洽谈”还是(shì)“真保壳(ké)”？

受利好消息影响，中南建设4月22日开盘一字涨停。

而此(cǐ)前的4月18日，中南建设收盘(pán)价为0.84元/股。当日晚间，中(zhōng)南建设公告称，公司存(cún)在可能因股票收盘价连续均低于(yú)1元/股而(ér)被终止上市的风险。

4月19日(rì)，其第(dì)二次公告提示风险：“公司可能因股票收盘价连续低于1元/股而被终止上市”。中南(nán)建(jiàn)设当日(r读懂生活的作文ì)收(shōu)盘价为0.76元/股，跌9.52%，已经连续11个交易日均低于1元/股。

4月22日，中南建设公告称，自4月24日起，公司(sī)股票将(jiāng)实施“其他风(fēng)险警示”，股票简称由“中南建设”变更为“ST中南”，将于4月(yuè)23日起停牌(pái)一天，并于次日复牌。

针对退市风险，中南建设亦曾在公告中回应，“公司(sī)前(qián)期推出(chū)了董事、高级管理人员(yuán)增持计划，已(yǐ)增持金额合计207万元，待公司定期(qī)报告披(pī)露后，董事和高级管理人员增(zēng)持计划(huà)将继(jì)续(xù)实施；同时，公司目前也在与有关(guān)债权人(rén)协(xié)商符合各方利益的系统性方案，发挥公司资源的(de)最大价值，减轻公司支出压力”。

有评论称，洽谈事发于中南建设遭遇“退市”之际，是否(fǒu)过于巧合？

中南建设总市值不过32.14亿元(yuán)，太盟投资集团亦可在二级市场(chǎng)以低价买入。直接(jiē)与(yǔ)中(zhōng)南建设的大股东谈，是否为了以更低的价格获得股权，甚至(zhì)不排除寻求获得控制权的可能？

22日晚间，深交所就此次洽(qià)谈的真实性发函关注(zhù)。

深交所表示，如果(guǒ)确实有上述(shù)事项，中(zhōng)南(nán)建设(shè)要说明，中南城建与太盟投资集团合(hé)作的具体内容、时(shí)间安排及进展情(qíng)况，并分析(xī)相关合(hé)作(zuò)的可实现性。同时，中南建设还要(yào)说明(míng)，中(zhōng)南城建及实际控制人是(shì)否计划对公司进行股权转让、资产重组(zǔ)，以及其他对公司有重(zhòng)大影响的事项。

截至4月25日收盘，中南建设回复了关注函，但就(jiù)与太盟投资集(jí)团洽谈一事未正式公(gōng)告消息。

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