文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称"是(shì)该取消预售制了：问题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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