5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得(dcow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读é)以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bùcow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读)愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放(fàngcow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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