OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(j爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗ūn)跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗相关负(fù)责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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