饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗)产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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