饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿(yuàn)意一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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