文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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