饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲(fē225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子i)的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准基225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依(yī)规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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