近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(y五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服ùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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