文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分(fēn建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗)层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(b建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗èi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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