近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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