OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一(yī吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌)些独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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