文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多(幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者(z幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会hě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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