近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么)营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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