OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(j国家常务委员7人，国家常务委员7人简历ìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户国家常务委员7人，国家常务委员7人简历，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园国家常务委员7人，国家常务委员7人简历(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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