近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际pp7塑料杯能不能装开水获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qpp7塑料杯能不能装开水ī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配pp7塑料杯能不能装开水金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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