“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩(jì)，还(hái)是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到(dào)了(le)底部，再往下的空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要(yào)非常小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有(yǒu)大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行的(de)信贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房(fáng)的销(xiāo)售情(qíng)况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些(xiē)有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的(de)房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是(shì)融(róng)资等各个方面都非常明(míng)显。现(xiàn)在(zài)有国资背景(jǐng)的(de)房企在资本市(shì)场表现相对较(jiào)好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们(men)会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资(zī)成本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是(shì)业内最低的(de)；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件(jiàn)的房企并(bìng)不多(duō)。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企(qǐ)出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的(de)趋(qū)势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房企也(yě)踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央(yāng)企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的(de)预判(pàn)未来市场，以及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉(jué)到机会来了(le)，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预浙k是浙江哪个城市的(yù)计今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业(yè)浙k是浙江哪个城市的就符合(hé)“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药(yào)，去(qù)年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线(xiàn)城(chéng)市，另外一半也主要集中在(zài)强二线(xiàn)和二线城市(shì)；另(lìng)一方(fāng)面，它的扩(kuò)张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那(nà)么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量一(yī)家(jiā)房企的(de)扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于(yú)快速(sù)了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)要(yào)求不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司(sī)净负债率提高到(dào)一(yī)个(gè)比较危险(xiǎn)的(de)水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地产净负债(zhài)率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明(míng)对(duì)比的是，华(huá)润置地、中国海(hǎi)外发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在践行较(jiào)积(jī)极的拿地策略的(de)同时(shí)，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度(dù)与(yǔ)净负债(zhài)率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实际上，他们(men)是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各(gè)维度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实(shí)会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也并不(bù)意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机(jī)构的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大(dà)流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司(sī)就长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计(jì)持有滨江集团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储、股价表(biǎo)现等多(duō)维度都表(biǎo)现了(le)较强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季(jì)报，今年(nián)一(yī)季(jì)度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来(lái)自杭州(zhōu)地区(qū)，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售(shòu)排(pái)名(míng)第(dì)一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也(yě)让(ràng)滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨江集(jí)团更是(shì)迎来(lái)多家(jiā)机(jī)构的(de)集中调研(yán)。滨(bīn)江集(jí)团发(fā)布公告(gào)表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新华(huá)养老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存量(liàng)赛道浙k是浙江哪个城市的

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物(wù)业(yè)觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产开发(fā)只是房地(dì)产(chǎn)产业(yè)链上的中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发(fā)环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘(pán)开(kāi)工不足导致上游不(bù)被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进(jìn)入存量房时代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的(de)家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的(de)住房规模(mó)越来越大(dà)，随着时(shí)间的(de)增(zēng)加，内装更(gèng)新的需求(qiú)也会越来越(yuè)多。美国过去(qù)的(de)数据(jù)充(chōng)分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建(jiàn)材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内表现的(de)统(tǒng)计，目(mù)前暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生(shēng)活(huó)类产品的研(yán)发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告(gào)显示，报告期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的(de)天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现，占据(jù)了(le)半壁(bì)江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金(jīn)都是价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经风光一时的家(jiā)居(jū)板(bǎn)块也(yě)因疫情、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过(guò)23％，从业(yè)绩来(lái)看(kàn)，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的(de)情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理的(de)全(quán)部三只(zhǐ)产品均登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其也成为他的(de)独门(mén)重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业(yè)股也越(yuè)来(lái)越(yuè)被(bèi)机构所青睐(lài)，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对(duì)此，前(qián)述上海公(gōng)募基金经理举例(lì)分(fēn)析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每年到期的(de)合同里(lǐ)提价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项目到期(qī)之后，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期(qī)还(hái)能做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没(méi)有(yǒu)特别(bié)好，客户(hù)没有那么满意(yì)，能(néng)做到提价难度是非常(cháng)大的。但是该公司(sī)能在(zài)业(yè)内做到到期(qī)之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的服务是有关系的(de)。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 浙k是浙江哪个城市的