近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(ni在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farmán)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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