OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(y城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌ǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么(me)深(shē城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌n)，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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