OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同(tón现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？g)步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月1现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？1日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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