文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工阿富汗改名现在叫什么(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在阿富汗改名现在叫什么(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房阿富汗改名现在叫什么预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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