导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课p>

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课trong>

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。