OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的(de)广(guǎn你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思g)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解(jiě)决你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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