文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题(tí)羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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