文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大(dà)于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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