饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项并大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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