近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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