万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？<黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石strong>只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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