文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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