文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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