OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补充(chōng)说ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有一些其他(tā)在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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