OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张江集团拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗和张(zhāng)江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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