5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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