导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cú35c到底有多大，35c是多少n)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅35c到底有多大，35c是多少套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说35c到底有多大，35c是多少过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 35c到底有多大，35c是多少