近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jī佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次n)并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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