万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘(mì)开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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