5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(h汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市uá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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