5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jī广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常n)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(b广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常iàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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