5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗融资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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