导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么)二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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