导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　大冤种什么意思，大冤种是骂人吗ng>城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比大冤种什么意思，大冤种是骂人吗>

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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