饱受争议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标(b家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好iāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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