饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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